CEO Richard Ujueta: La angustia del vendedor inmobiliario termina cuando cobra su comisión, pero comienza la del comprador



DOBLE LLAVE – El CEO de BBR Capital, también presidente de la Cámara Venezolana de Comercio Electrónico (Cavecom-e), Richard Ujueta, explicó en entrevista para DobleLlave.com cómo lograr inversiones exitosas en Real Estate en el exterior, así como determinar las oportunidades y amenazas que se presentan en los mercados globales.

Para Ujueta, hay una gran diferencia entre comprar una casa para vivir o vacacionar, y hacer una inversión inmobiliaria. Si lo que busca es lo primero, contacte a un Realtor o una de esas empresas especializadas en vender desarrollos inmobiliarios y ellos se encargarán de buscarle la propiedad que usted y su familia están buscando, pero si lo que piensa es invertir dinero para multiplicar su capital, logrando rentabilidad, plusvalía, diversificación y seguridad, contrate a una empresa estructuradora de inversiones, especializada en Private Equity Real Estate y Asset Management, como BBR Capital, que somos especialistas en la aplicación de inteligencia financiera, para determinar verdaderas oportunidades de inversión y monitorear los 365 días del año sus activos inmobiliarios, con sus respectivos análisis financieros y fundamentos de inversión, identificar cuál es su Tasa Interna de Retorno (TIR) mes a mes, cuánto ha ganado o perdido a día de hoy, cuál es o va hacer el Retorno Total de su Inversión a 1, 3 ó 5 años, por cada activo que posea, o que incorpore a su portafolio, a fin de que el inversionista, pueda tomar decisiones racionales, y saber cuándo es el momento de comprar, vender o, hasta cuando quedarse con los diferentes activos que posea en su portafolio.

EE.UU., se lleva la mejor ponderación para hacer negocios inmobiliarios, debido a que según Ujueta, tiene los mayores fundamentos de inversión, economía muy sólida, poca inflación, es la primera economía del planeta, hay déficit habitacional, mucha demanda; pero hay que tener mucho cuidado, esa demanda habitacional no es en todos los EE.UU., hay ciudades colapsadas como Miami, que recientemente fue elevada de categoría de riesgo medio a especulativo, lo que ya BBR Capital alertó a sus inversionistas desde hace más de un año, y muchos vendieron, capitalizaron y ahora invierten con nosotros en mercados emergentes.

El ciclo inmobiliario es distinto para cada país, estado y ciudad, determinarlo, monitorearlo los 365 dias del año para saber cuándo comprar y vender es parte del éxito de este negocio. BBR Capital lanzó este año dos servicios únicos y exclusivos en América y Europa para inversionistas en bienes raíces, estos servicios los bautizamos como Valoración de Inversión y nuestro 365 Tracking, indica el CEO.

¿No es lo mismo el precio de venta de una propiedad que el valor de la inversión?

BBR Capital desarrolló un servicio para tenedores de activos inmobiliarios en el exterior, denominado “Valoración de Inversión BBR”, ya que la mayoría de los clientes que nos visitan y que tienen propiedades fuera de Venezuela, piensan que como compraron una casa, apartamento, local, oficina, etcétera, a un precio determinado y años después vale el 10% o 20% más de su valor real y lo tienen alquilado, están ganando y han hecho un muy buen negocio inmobiliario; pero cuando entramos a valorar la inversión y determinamos el precio de compra más el valor actual, menos los impuestos nacionales, estatales, condominio, seguros, retención de impuestos a los arrendatarios, comisiones del Propety Manager y del arrendador (renovaciones anuales), mantenimiento y mejoras a la propiedad, nos da en la mayoría de los casos resultados negativos o poco atractivos, porque no supieron invertir en zonas con fundamentos y no supieron vender a tiempo, para capitalizar su renta y la plusvalía por desconocimiento. Este es un servicio muy económico para el inversionista, y lo prestamos individualmente por activo o por cartera inmobiliaria.

¿Cómo saber si las propiedades que se tienen en los EE.UU. están generando rentabilidad positiva o negativa? Y saber cuánto he ganado o perdido realmente.

El 365 Tracking es un servicio de gestión de activos (Asset Management), creado por BBR Capital para satisfacer las necesidades de los inversionistas de Real Estate. Este servicio, único en el mercado global, ofrece un monitoreo constante y personalizado de los activos los 365 días del año, con entregas mensuales, que incluyen: la supervisión del administrador de la propiedad (property manager) con sus informes financieros … validamos la satisfacción del inquilino, determinamos la Tasa Interna de Retorno (TIR) mes a mes, flujo de caja, análisis del mercado, proyecciones de subida o bajada de los arrendamientos, crecimiento de la economía, tasa de desempleo y empleo, tasa de criminalidad, infraestructura vial y empresarial, entre otros, todo basado en inteligencia financiera para que el inversionista tenga todos los meses un reporte del monitoreo de su portafolio inmobiliario y pueda tomar -como hemos dicho- decisiones racionales  sobre qué activos vender y -bastante importante- hasta cuándo mantener cada uno de ellos.

Protegerse de invertir en un inmueble equivocado

Ujueta advierte -a título de ejemplo- que la diferencia entre un activo valorado en 250 mil dólares de 3 habitaciones y 2 baños de 120 mts2 para la renta y otro de 350 mil dólares de 160 mts2, no tiene casi incidencia en la renta que se pueda cobrar, lo que hace que esos 100 mil dólares adicionales conviertan la segunda compra en una pésima inversión, ya que ese diferencial afectará negativamente tu tasa interna de retorno. Ojo, esto si es para la renta, pero si es para vivir o vacacionar, se puede pagar lo que satisfaga sus necesidades.

“Hay un grupo de inversionistas que invierten en activos usados, baratos pero muy viejos a partir de 35 mil dólares hasta 120 mil dólares y luego descubren que la tasa interna de retorno que le ofrecieron del 14%, 15%  o más, no existe, porque el día que tenga que hacerle una reparación de 5 mil, 10 mil o más, que es muy común en activos viejos, estos pasaron a tener rentabilidad negativa, porque la incidencia de 10 ó 20 mil dólares para una vivienda de 30, 50 ó 100.00 mil dólares es muy alta, comiéndose la utilidad de años anteriores y comprometiendo, la rentabilidad positiva futura” explica en detalle el especialista.

“Esos son mercados donde nosotros no estructuramos inversiones, pero tienen su nicho, para ellos tenemos la herramienta fundamental que es el 365 Tracking, para prevenir y medir utilidades así como pérdidas de la inversión, para que se puedan tomar decisiones racionales con antelación a errores que pongan en riesgo el capital invertido” alerta Ujueta.

¿Dónde y cómo se pueden comprar activos de oportunidad para la renta y la plusvalía?

BBR Capital se concentra en activos nuevos, equipados y listos para arrendar. El CEO comenta que trabajan solo con las principales constructoras de los Estados Unidos, empresas reguladas por el Estado Americano y que cotizan en la Bolsa de Nueva York, eso nos garantiza estándares de construcción y garantía de diez años que incluye estructura, techo, sistema eléctrico, tecnología de punta para ahorro de energía, sistemas ecológicos de aires, y otros aspectos o detalles importantes, de esta manera minimizamos el riesgo.

Mensualmente ofrecemos oportunidades de inversión de forma limitada, en activos inmobiliarios nuevos (clase A), listos para la renta en los 5 mercados con mayor potencial de EE.UU., evaluados y verificados por nuestra Unidad de Investigación Económica en base a rentabilidad, plusvalía, diversificación y seguridad; estas oportunidades se las ofrecemos a bancos de inversión, casas de bolsa y asesores de inversión. Estas oportunidades pueden adquirirse de una en una o en lotes, para obtener mayores beneficios y rentabilidades, prosigue Ujueta.

Invertir en Venezuela, un plan en pleno desarrollo

“BBR trabaja actualmente con un grupo de inversionistas extranjeros, con la finalidad de estructurar varios fondos de capital privado, que se están empezando a consolidad en los EE.UU, pero también en varios países de Europa, estos fondos de Private Equity van desde $ 50 millones de dólares hasta $ 500 millones, con expectativa de invertir en industrias del sector comercial y alimentos en Venezuela, pero eso está en plena estructuración en este momento.

En Venezuela no hay inversión en este momento, debido a que no existen fundamentales para la misma (rentabilidad, plusvalía y sobre todo seguridad jurídica, y personal); mientras tanto, seguirá el interés, pero no habrán inversiones en el país.

Acá, en nuestro país, invierten los nacionales y las empresas que tienen represados muchísimos bolívares, explica Ujueta, así como las transnacionales que no pueden repatriar su dinero. “Esos excesos de bolívares son los que están haciendo que compren propiedades, y desarrollen edificios de oficinas (…) y tienen que hacerlo porque el bolívar se les está haciendo agua”.

Por último, ratifica que se preparan para invertir en Venezuela, una vez que “el panorama esté claro desde el punto de vista jurídico”, porque a su juicio lo que pide el inversionista son reglas claras, “no hay nada más cobarde que un millón de dólares amenazado”.

BBR Capital es una organización internacional con sedes en Londres y Caracas; enfocada en la estructuración y gestión de inversiones y fondos de capital privado (Private Equity), en los sectores de Real Estate, Tecnología, Petróleo y Gas.

Estructuramos inversiones según el perfil de cada cliente y trabajamos -como hemos explicado- con bancos privados, casas de bolsa, asesores de inversión, family offices e inversionistas de alta renta.

A través de nuestras metodologías únicas en inteligencia financiera y nuestro equipo multidisciplinario de profesionales especializados en la estructuración, negociación, monitoreo y liquidación de inversiones; brindamos al inversionista las mejores herramientas financieras para la gestión oportuna y profesional de sus activos.

Más información en www.bbrcapital.com

Ariadna García / @Ariadnalimon

Producción video y fotografía: @harryfebres

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